전세 계약 전 등기부 근저당, 보증금 위험액 5분 계산법. 집값만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다. 선순위 채권과 내 보증금을 합친 금액이 보수적인 주택가치 안에 들어오는지 확인해야 합니다.
먼저 알아둘 핵심
- 등기부 갑구에서는 소유권·압류·가처분을, 을구에서는 근저당권을 확인합니다.
- 근저당의 채권최고액은 실제 대출잔액보다 크게 설정되는 경우가 있어 그대로 위험 계산에 반영하는 편이 안전합니다.
- 다가구주택은 다른 임차인의 선순위 보증금 확인이 특히 중요합니다.
숫자로 보는 실제 계산
보수적 주택가치를 4억원, 선순위 채권최고액을 1억5천만원으로 보면 남는 범위는 2억5천만원입니다. 내 보증금이 2억7천만원이면 단순 계산만으로도 2천만원이 위험 범위를 넘습니다.
지금 바로 실행할 순서
- 계약 당일 등기부 발급
- 실거래가와 공시가격 교차 확인
- 선순위 채권최고액 합산
- 보수적 주택가치에서 선순위 금액 차감
- 보증 가입 가능 여부 사전조회
- 잔금일 등기부 재확인 특약 작성
놓치기 쉬운 함정
- 중개사가 보여준 오래된 등기부만 사용
- 시세 최고가를 주택가치로 입력
- 잔금 전 추가 근저당 금지 특약 누락
이 글은 일반 정보입니다. 금융상품·세금·지원제도는 개인 조건과 시행 시점에 따라 달라질 수 있으므로 신청이나 계약 전에 공식기관의 최신 안내를 확인하세요.